Festetomter

Festetomter reguleres i henhold til Tomtefesteloven.

Tomtefeste er leie av grunn (tomt) med formål at det skal oppføres hus (bebyggelse). Se flere detaljer her: https://www.eiendomsadvokater.no/lover/tomtefesteloven/

Det skilles mellom tidavhengige avtaler (typisk 100 år), og tidsuavhengige avtaler.
Det er også forskjell på festetomter som gjelder boliger og fritidseiendommer.

Regulering av festeavgiften etter markedsverdi

Vanligvis skjer en konsumprisregulering av festeavgiften hvert tiende år. En slik regulering har bortfester krav på, ifølge tomtefesteloven, om ikke annet er avtalt i festekontrakten. Men det kan være avtalt i den enkelte festekontrakt at denne reguleringen skal skje oftere, ned til hvert år, og da er det kontrakten som gjelder.

I enkelte kontrakter er det imidlertid avtalt en annen type regulering av avgiften, nemlig en regulering etter markedspris. Dersom kontrakten er inngått før 26. mai 1983 og inneholder en klausul om regulering etter markedspris, har bortfester lov til å oppjustere festeavgiften én gang etter 2001. Dette innebærer at de fleste som har denne klausulen i kontrakten allerede har oppjustert festeavgiften.

Når festeavgiften reguleres etter kontrakten er det begrensninger i hvor høy festeavgiften kan bli. Dette gjelder for festekontrakter som er inngått 26. mai 1986 eller før. Da er det slik at festeavgiften maksimalt kan reguleres til et høyestebeløp som var 9 000 kr pr. 1.1.2002, og som indeksreguleres hvert år med utgangspunkt i denne datoen. Pr. i dag er dette høyestebeløpet ca. 13 000 kr per mål (eller mindre).

Mange har betalingsfrist på *Sankthansaften.

Innløsning av festetomt, tomtefesteloven § 32, § 36, § 37 og § 38

Innløsningsretten gjelder kun ved feste av tomt til bolig og fritidsbolig. Det er ikke innløsningsrett ved feste av tomt til annet formål. Det er enkelte unntak fra innløsningsretten for festetomter til fritidsbolig.

Vilkår, tomtefesteloven § 32

  • Det må ha gått 30 år av festetiden, eller festetiden må være ute.
  • Bolighus: annethvert år
  • Fritidsbolig: hvert tiende år

Krav om innløsning må fremsettes skriftlig overfor bortfester senest 1 år før innløsningstidspunktet, jf. tomtefesteloven § 36. I framfesteforhold må framfester fremme slikt krav overfor grunneier.

Innløsningssum, tomtefesteloven § 37

  • 25 ganger oppregulert festeavgift, eller
  • 40 % av tomteverdien dersom kontrakten er tidsbegrenset og bortfester krever det.
    • Tomteverdien settes ikke høyere enn det tomten kan selges for hvis det bare er tillatt å sette opp det eller de husene som allerede står der.

Uenighet om innløsningsvilkår hører under skjønn. Fester må kreve slikt skjønn for tingretten.

Gjennomføring, tomtefesteloven § 38

Bortfester må gjøre det som trengs for fradeling og overskjøting. Fester betaler kostnadene med dette, med mindre partene har avtalt annet.

Unntak fra innløsningsretten, tomtefesteloven § 34

Unntakene følger av tomtefesteloven § 34 og tomtefesteforskriften § 4.

  • Tomt til bolig eller fritidsbolig som hører til en bygdeallmenning.
  • Festetomt til fritidshus som hører til en statsallmenning eller Finnmarkseiendommens grunn i Finnmark.
  • Festetomt til fritidshus som hører til landbrukseiendom og inntektene som hører til bruket, tilsier at innløsning ikke finner sted.

Nærmere om landbruksunntaket, tomtefesteforskriften § 4

Innløsningsretten for tomt festet bort til fritidsbolig gjelder ikke dersom den tilhører en landbrukseiendom. Det er dette som ligger i ordlyden «[kan] bortfestaren (ein fysisk eller juridisk person) i staden tilby festaren lenging på vilkår som føljer av lov om tomtefeste § 15 fjerde ledd».

For at vilkårene skal være oppfylt må bortfester dokumentere:

  • At eiendommen har et totalareal over 100 dekar, eller fulldyrket jord på mer enn 20 dekar, og
  • Inntektene fra festetomtene etter en hypotetisk regulering på innløsningstidspunktet utgjør mer enn et årlig minstebeløp; 15 000 kr pr. 1.1.2006, indeksregulert, og
  • Inntektene utgjøre til sammen 5 % eller med i forhold til gjennomsnittlig årlig driftsresultat ved drift som jord-, skog- eller hagebruk.

I tillegg er det bestemmelser om de tilfellene hvor driften av eiendommen er leid bort eller lagt ned.

Forlengelse av festekontrakt, tomtefesteloven § 33

Bestemmelsen i tomtefesteloven om forlengelse gjelder bare for festetomt til bolig eller fritidsbolig.

Dersom festetomten ikke innløses ved kontraktstidens utløp, løper kontrakten videre på samme vilkår som før, men slik at bortfester kan kreve regulering av festeavgiften etter § 15 fjerde ledd. Festekontrakten løper da videre på ubestemt tid.

Festeavgiften kan reguleres ved forlengelse slik at den tilsvarer 2 % av tomteverdien med fradrag av verdiøkning festeren har tilført tomten selv eller med bidrag fra andre. Det er også her bestemmelser om høyestebeløp, tilsvarende det som gjelder ved regulering etter endringsloven. Ny regulering etter tomtefesteloven § 15 fjerde ledd kan skje etter 30 år fra denne reguleringen.

Tomtefesteloven § 15 niende ledd har en sikkerhetsventil i det tilfellet høyestebeløpet blir ansett å være i strid med menneskerettighetene.

Hvis du trenger hjelp

Trenger du hjelp,, ta kontakt med advokat. De kan hjelpe både med å finne løsninger og lage en salgskontrakt.